L'art.1138 del Codice Civile stabilisce che negli edifici con più di dieci condomini deve essere formato un regolamento che contenga le norme per disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti per ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Anche ai complessi condominiali formati da meno di dieci unità è naturalmente riconosciuta la possibilità di dotarsi di un regolamento condominiale, essendo comunque lasciata ampia facoltà ai partecipanti di stabilire le regole destinate a disciplinare il loro vivere in condominio.
Quando il regolamento è predisposto dall'unico originario proprietario dell'intero edificio o dal costruttore esso ha NATURA CONTRATTUALE e deve essere specificatamente richiamato nei singoli atti di acquisto delle unità immobiliari.
Anche se non materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita, esso diviene comunque parte integrante del medesimo purché venga espressamente richiamato e approvato (Cassazione 16 febbraio 2005, n.3104).
E’ bene evidenziare che, una volta riportato nel primo atto di compravendita, per tutti quelli successivi non è sufficiente un generico richiamo, ma occorre che vengano specificati con precisione gli estremi del primo rogito al quale è stato allegato, gli estremi della registrazione e trascrizione dell’atto ed il nominativo del notaio rogante (Cassazione 25 ottobre 2001, n.13164).
Il regolamento NON E’ CONTRATTUALE, qualora venga approvato con delibera assembleare, successivamente alla costituzione del condominio.
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